Verborgen gebreken

Een stappenplan bij verborgen gebreken

Ontdek je in je net gekochte woning een gebrek dat je niet zag voor de overdracht? Of kunt je uw woning niet normaal gebruiken door een ernstig gebrek? Dan moet de verkoper vaak een schadevergoeding betalen als hij wist of kon weten van het gebrek. Laat het gebrek zo snel mogelijk deskundig  vastleggen en ga in overleg met de verkopende partij. 

Stap 1 Onderzoek of de verkoper aansprakelijk is

Je constateert dat iets niet in orde is met de woning. Als je dat voor de overdracht niet had kunnen ontdekken, is het een verborgen gebrek.

Soms is verkoper ‘aansprakelijk’ voor het gebrek. Dat betekent dat hij het gebrek moet repareren, of de reparatiekosten moet betalen.

De verkoper kan aansprakelijk zijn als:
– je de woning niet normaal kunt gebruiken door het gebrek
– de verkoper wist of kon weten van het gebrek, maar het niet meldde.

Geen normaal gebruik
In je koopcontract staat dat de woning de ‘eigenschappen zal bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn’? Kan door het gebrek de woning niet normaal worden gebruikt? Dan is de kans groot dat de verkoper aansprakelijk is en de kosten van de reparatie moet betalen.

Gebrek niet gemeld
Bij het verkopen van een woning moet de verkoper alle gebreken melden aan de koper. Dit heet de ‘mededelingsplicht’. Doet hij dat niet, terwijl hij wel weet van het gebrek? Dan moet de verkoper de kosten van de reparatie betalen.
Als koper moet je bewijzen dat de verkoper wist van het gebrek, maar het niet vertelde.

Weet de verkoper niet van het gebrek, maar had hij het wel moeten weten? Of wist hij dat er een risico was, bijvoorbeeld vervuilde grond? En zegt hij niets over dit risico? Ook dan moet hij een schadevergoeding betalen. Ook hier geldt: de koper moet bewijzen dat de verkoper het gebrek had moeten kennen.

Onderzoeksplicht koper
Als koper moet je zelf onderzoeken of er problemen zijn. Hoeveel onderzoek doe je? Stelde je veel vragen? Dat vergroot de kans dat een verkoper moet betalen voor schade die je na de koop ontdekt. Maar vooral een bouwkundige keuring helpt te bewijzen dat je goed onderzoek deed. 

Hoe ouder een huis is, hoe groter de kans dat iets kapot is. Daarom: hoe ouder het huis, hoe meer onderzoek je moet doen. Een bouwtechnisch onderzoek is aan te raden.

Soms staat in het koopcontract een ouderdomsclausule. Daarin staat dat je weet dat de woning oud is en dat daardoor de kans op gebreken groter is. En dat je dat risico accepteert. Met deze tekst hoeft de verkoper minder snel de schade te betalen.

Stap 2 Vastleggen en melden

Ontdekt je een verborgen gebrek aan je woning? Laat dit dan zo snel mogelijk vastleggen en deel dit met de verkoper. Dit moet binnen ‘een redelijke termijn’. 

Weet je nog niet hoe hoog de schade zal zijn? Laat de verkoper dan alvast weten dat er een gebrek is. En dat je nog onderzoekt hoe hoog de schade is.

Je moet naderhand kunnen bewijzen dat je het gebrek op tijd aan de verkoper liet weten. 

Schadebedrag
U moet zorgen dat je de schade beperkt. Dat kán betekenen dat je een noodreparatie moet uitvoeren.

Als je de kosten hiervoor terugvraagt aan de verkoper, moeten deze ‘redelijk’ zijn. Vraag daarom aan verschillende bedrijven een offerte. Zo kun je laten zien dat je niet de duurste aannemer inhuurde.

Stap 3 Overleg met de verkoper

Nadat je het verborgen gebrek meldt, probeer je samen een oplossing te vinden. Mogelijk wil de verkoper het gebrek maken. Of je wordt het eens over een verdeling van de kosten.

Het is belangrijk ook de afspraken vast te leggen.
Gaat het overleg stroef? Dan kan een mediator helpen bij het maken van de afspraken.

Je moet de verkoper de kans geven het verborgen gebrek binnen een redelijke tijd te repareren. Hij mag dit zelf doen, of met hulp van een bedrijf. Geef je deze kans niet en repareer je het zelf? Dan kun je de reparatiekosten waarschijnlijk niet terugkrijgen van de verkoper.

Stap 4 Stel de verkoper met een brief in gebreke

Kom je er niet samen met verkoper uit? Of reageert deze niet? Dan moet je hem nogmaals een kans geven. Dit heet formeel ‘in gebreke stellen’. Doe dit aangetekend.

Stap 5 Vraag de rechter om een oplossing

Komt je er nog steeds niet uit met de verkoper? Dan kun je een rechtszaak beginnen.

Is de schade hoger dan € 25.000? Dan heb je een advocaat nodig. Is de schade lager? Dan is een advocaat niet verplicht. Vaak is hulp van een advocaat wel verstandig omdat het meestal om een ingewikkelde situatie gaat.

Scroll to Top